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'저온→상온' 비용 부담에도 용도변경…임차인 찾는 물류센터
'저온→상온' 비용 부담에도 용도변경…임차인 찾는 물류센터
작성자 최고관리자
2024-08-07
조회수: 70
본문
저온 수요 줄자 저온 물류센터 설계 및 용도 변경
비용 부담에도 "공실보다 낫다"
젠스타메이트 2024.2분기 물류센터 보고서
공실 리스크를 줄이기 위해 '저온'에서 '상온'으로 용도를 변경하는 물류센터들의 움직임이 늘고 있다. 시장에서는 물류센터 신축이 줄고, 용도변경까지 활발해지면 향후 2~3년 내 공실 리스크가 대폭 줄어들 것으로 예상하고 있다.
31일 투자은행(IB)업계에 따르면 개발 단계인 물류센터들이 저온 창고를 상온으로 바꾸는 사례가 늘고 있다. 준공 전 설계 변경 사례는 마스턴투자운용이 보유한 '로지스포인트 호법A', 한덕홀딩스의 '이황리 물류센터', 아스터개발 '사사동 물류센터', 피벗플러스의 피벗로지스 화성센터 등이다. 공사비용이 추가되지만 큰 부담없이 변경할 수 있다. 피벗플러스가 준공한 피벗로지스 화성센터는 저온창고 부분을 상온으로 변경한 뒤 삼성전자 로지텍을 임차인으로 확보했다. 공실 리스크를 없애며 매각에 성공할 수 있었다.
이미 준공한 물류센터에서도 추가 비용을 지불하고 용도를 변경하고 있다. 저온창고는 온도를 낮게 유지해야하는 만큼 내부 마감이 상온창고와 다르다. 상온창고보다 공사비가 1.5배~2배 가량 더 비싸다. 몇 년 전 신선식품 배송이 확대되면서 임대료가 더 비싼 저온창고에 대한 수요가 늘자 저온창고 개발이 활발해졌다. 그러나 이렇게 지어진 저온창고 수요가 대폭 줄자 임차인을 찾기 위해 다시 상온창고로 추가 공사를 하고 있다. 이 경우 공사비로 건축비의 30~50% 가까이를 더 지불해야 한다.
그럼에도 공실률의 격차가 큰 만큼 상온으로 용도 변경을 선호하고 있다. 이지스자산운용 투자전략실에 따르면 올해 1분기 물류센터 평균 공실률은 상온 14%, 저온 41%로 큰 격차를 보이고 있다. 특히 경기 동남권에서 재고와 신축자산간 큰 폭의 공실률 차이가 발생하고 있다. 동남권 신축 물류센터의 공실률은 저온 71.6%, 상온 54.2%이고 재고자산은 저온 10.7%, 상온 4.3%다. 남부권과 서부권의 저온 신축자산은 공실률이 57.8%, 62.9%로 절반을 훌쩍 넘어섰다.
물류업계 관계자는 "주로 저온과 상온이 합쳐진 혼합 물류센터에서 많이 선택하는 방법"이라며 "상온 임차인이 저온 공간도 쓰고 싶다고 제안하는 등 임차인이 확보가 되면 추가 비용을 들여서라도 용도 변경을 하는 곳이 늘고 있다"고 설명했다.
실제로 쿠팡이 임차하고 있는 안양 물류센터는 저온에서 일부 층을 상온으로 변경했다. 야탑동 쿠팡 물류센터는 헤리티지자산운용이 저온으로 준공했지만 임차인을 구하지 못해 일부 상온으로 구조를 바꿨다. 이후 공매에 나와 이지스자산운용이 감정가 대비 40% 낮아진 2226억원에 인수했다.
싱가포르투자청(GIC)이 그래비티자산운용과 선매입하기로 한 부천 내동 물류센터도 100% 저온 창고를 상온으로 바꾸는 사례다. 이 물류센터는 연면적 8만1781㎡(약 2만5000평) 규모로 지어지고 있다. 시행사와 시공사인 HL D&I이 지난 2022년 2160억원의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받았다. 그래비티자산운용이 설정한 펀드에서 3000억원 가량에 물류센터를 인수했다. 자기자본(에쿼티) 1350억원과 선순위·중순위 담보대출로 나머지 인수자금을 조달했다.
공실률이 높았던 저온 물류창고의 용도변경이 잇따르며 물류센터 공실이 향후 2~3년 이내 감소할 것이란 전망이 나왔다. 젠스타메이트는 "올해 2분기 수도권 물류센터 신축 인허가는 12건으로 전분기 대비 절반 수준으로 줄었고, 신규 착공도 줄고 있어 향후 신규 공급은 점차 감소할 것"이라며 "저온을 상온으로 용도변경해 임차수요를 흡수하고 있어 물류센터의 공실은 향후 2~3년 내 감소할 전망"이라고 전했다.
또한 2022년 이후 인허가 절차 완료된 물류센터의 미착공률이 급증하면서 2026년 이후 신규 공급 부족 가능성도 제기됐다. 이지스자산운용 측은 "2021년 18%이던 미착공률은 2023년 99%로 대다수를 차지했다"면서 "2024년 124건인 준공예정 건수는 2025~2026년 합쳐서 33건에 불과하다"고 전했다.
출처 : 뉴스톱(https://www.newstof.com/news/articleView.html?idxno=23432)
31일 투자은행(IB)업계에 따르면 개발 단계인 물류센터들이 저온 창고를 상온으로 바꾸는 사례가 늘고 있다. 준공 전 설계 변경 사례는 마스턴투자운용이 보유한 '로지스포인트 호법A', 한덕홀딩스의 '이황리 물류센터', 아스터개발 '사사동 물류센터', 피벗플러스의 피벗로지스 화성센터 등이다. 공사비용이 추가되지만 큰 부담없이 변경할 수 있다. 피벗플러스가 준공한 피벗로지스 화성센터는 저온창고 부분을 상온으로 변경한 뒤 삼성전자 로지텍을 임차인으로 확보했다. 공실 리스크를 없애며 매각에 성공할 수 있었다.
이미 준공한 물류센터에서도 추가 비용을 지불하고 용도를 변경하고 있다. 저온창고는 온도를 낮게 유지해야하는 만큼 내부 마감이 상온창고와 다르다. 상온창고보다 공사비가 1.5배~2배 가량 더 비싸다. 몇 년 전 신선식품 배송이 확대되면서 임대료가 더 비싼 저온창고에 대한 수요가 늘자 저온창고 개발이 활발해졌다. 그러나 이렇게 지어진 저온창고 수요가 대폭 줄자 임차인을 찾기 위해 다시 상온창고로 추가 공사를 하고 있다. 이 경우 공사비로 건축비의 30~50% 가까이를 더 지불해야 한다.
그럼에도 공실률의 격차가 큰 만큼 상온으로 용도 변경을 선호하고 있다. 이지스자산운용 투자전략실에 따르면 올해 1분기 물류센터 평균 공실률은 상온 14%, 저온 41%로 큰 격차를 보이고 있다. 특히 경기 동남권에서 재고와 신축자산간 큰 폭의 공실률 차이가 발생하고 있다. 동남권 신축 물류센터의 공실률은 저온 71.6%, 상온 54.2%이고 재고자산은 저온 10.7%, 상온 4.3%다. 남부권과 서부권의 저온 신축자산은 공실률이 57.8%, 62.9%로 절반을 훌쩍 넘어섰다.
물류업계 관계자는 "주로 저온과 상온이 합쳐진 혼합 물류센터에서 많이 선택하는 방법"이라며 "상온 임차인이 저온 공간도 쓰고 싶다고 제안하는 등 임차인이 확보가 되면 추가 비용을 들여서라도 용도 변경을 하는 곳이 늘고 있다"고 설명했다.
실제로 쿠팡이 임차하고 있는 안양 물류센터는 저온에서 일부 층을 상온으로 변경했다. 야탑동 쿠팡 물류센터는 헤리티지자산운용이 저온으로 준공했지만 임차인을 구하지 못해 일부 상온으로 구조를 바꿨다. 이후 공매에 나와 이지스자산운용이 감정가 대비 40% 낮아진 2226억원에 인수했다.
싱가포르투자청(GIC)이 그래비티자산운용과 선매입하기로 한 부천 내동 물류센터도 100% 저온 창고를 상온으로 바꾸는 사례다. 이 물류센터는 연면적 8만1781㎡(약 2만5000평) 규모로 지어지고 있다. 시행사와 시공사인 HL D&I이 지난 2022년 2160억원의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받았다. 그래비티자산운용이 설정한 펀드에서 3000억원 가량에 물류센터를 인수했다. 자기자본(에쿼티) 1350억원과 선순위·중순위 담보대출로 나머지 인수자금을 조달했다.
공실률이 높았던 저온 물류창고의 용도변경이 잇따르며 물류센터 공실이 향후 2~3년 이내 감소할 것이란 전망이 나왔다. 젠스타메이트는 "올해 2분기 수도권 물류센터 신축 인허가는 12건으로 전분기 대비 절반 수준으로 줄었고, 신규 착공도 줄고 있어 향후 신규 공급은 점차 감소할 것"이라며 "저온을 상온으로 용도변경해 임차수요를 흡수하고 있어 물류센터의 공실은 향후 2~3년 내 감소할 전망"이라고 전했다.
또한 2022년 이후 인허가 절차 완료된 물류센터의 미착공률이 급증하면서 2026년 이후 신규 공급 부족 가능성도 제기됐다. 이지스자산운용 측은 "2021년 18%이던 미착공률은 2023년 99%로 대다수를 차지했다"면서 "2024년 124건인 준공예정 건수는 2025~2026년 합쳐서 33건에 불과하다"고 전했다.
출처 : 뉴스톱(https://www.newstof.com/news/articleView.html?idxno=23432)